多伦多温哥华的供应短缺造就房价高企
Naomi Powell

金融邮报2018年2月8日

根据加拿大联邦住房局的一份新报告,多伦多和温哥华的住宅建设未能跟上2010年至2016年的需求飙升,造成房价的必然高企。

多伦多在此期间的房价飙升了40%,温哥华的房价则上涨了48%。

虽然人口增长,城市迁移和低抵押贷款利率低等常规经济因素是这些增长背后的重要驱动力 – 造成温哥华房价涨幅的75%和多伦多房价上涨的40%, “供应不足”对应需求飙升也是一个关键因素。


“多伦多和温哥华等大型加拿大中心城市的行为越来越趋向世界级城市,”加拿大按揭和房屋公司副首席经济学家Aled ab Iowerth表示。 “当你的供应反应很弱时,就像这些市场上已有的情况,价格只能快速上涨。”

数据的缺失阻碍了联邦住房局完全理解多伦多和温哥华供应短缺背后的原因,或者为什么它们与卡尔加里,蒙特利尔和埃德蒙顿相比差别如此巨大。后三个城市的供应反应都较强,价格上涨幅度较小。

“卡尔加里和埃德蒙顿似乎是当需求出现时,城市正在水平扩张,所以有一些蔓延,”Ab Iowerth说。

他补充说,蒙特利尔已经有很大的租赁供应,更舒适的密集住房条件,并且更愿意将工业用地转变为其他用途。

在多伦多和温哥华,包括土地供应和价格在内的一系列因素促使供应努力从单独的独立式住宅转向公寓和更昂贵的高端住宅。这些市场动力与市政和省政策鼓励提高住房密度相吻合。

报告指出,尽管目标是防止城市扩张,但是“提高密集度需要增加所有住房的供应”。

多伦多和温哥华的供应问题很大程度上是由于政府政策干预重点关注住房市场需求方面,CIBC世界市场公司副首席经济学家Benjamin Tal说。

安大略省和不列颠哥伦比亚省已采取措施冷却多伦多和温哥华的市场,包括对外国买家征税。金融机构监督办公室(OSFI)今年早些时候提出了新的压力测试规则,使其难以获得抵押贷款资格。

“我们正在使用需求举措来解决供应问题,”塔尔说。 “这大大落后了。”

Tal指出安大略省的“增长地点法案”规定了多伦多地区到2031年的土地使用规划和发展规则,是“大多伦多地区房价和土地价格上涨的首要原因”。

在该政策下,根据预计的人口增长和密度目标释放土地。他表示,安大略省在这一轨道已行进的40%,但该计划的实施落后10%。

“这在我看来是主要问题。 温哥华有地理问题。它基本上是一个岛屿,而且没有建设的空间,但多伦多有一个政策问题,供应在未来10年内只会变得更糟。“

尽管官方数据显示外国投资者参与多伦多和温哥华房屋市场的机会有限,但他们的“感觉上的冲击”可能会影响买家认为他们应该为房屋支付的价格,加拿大按揭和房屋公司报告称。

该机构进行的一项调查发现,在这些城市购买住宅的买家中,52%认为外国买家在这些城市有影响力。